还是那句话,这些城市的房子更值钱!

广州地方新闻:还是那句话,这些城市的房子更值钱!

最近,中国科学院发布了关于住房的大数据,显示一些城市房价下跌的市场趋势在过去一年刺破了“房价总是上涨的神话”。数据显示,过去一年,十个城市的房价下跌了5%以上。

更多的媒体报道,稍加渲染,流量令人印象深刻,赢得了歌手的青睐。很多读者来问我情况是否属实,楼市会有什么走势。

事实上,据我观察,中科院的这份报告只关注了国内的重要城市,一些没有上榜的三四线城市的房价跌幅远远超过5%,甚至达到10% ~ 20%,更多的是高位横盘的现状。

但是我为什么不分析这些现象呢?因为说不通啊。

了解楼市的都知道,国家这几年打击炒房,以纯炒房为目的的资本和个人很难进入市场。剩下的,只有那些没有住房,只是需要有投资属性的人。

现在楼市最有价值的是给这些人买房的建议,而不是现象级的爽文。因为你知道这个城市暴跌是没有用的,但是你要分析它为什么下跌,什么时候进入抄底期。或者如何买一套性价比更高的房子。

投机者过多考虑短期利益而忽略长期成本,这就是原因。

前几天,我读了章雷的《价值》,有一段写得很好:

“真正的价值投资应该通过精确计算的功利性方法放弃所谓的成功之道。无论金融周期如何,经济是否存在泡沫,价值投资者都应该依靠企业的内生增长来获得投资收益,而不能依靠风险偏好或估值倍增。”

同样,对于楼市,也不要过多考虑舆论环境、炒作氛围、优惠政策,而要找到楼市“内生增长”的长期价值,这才是需要的。

所以在这期间,我一直在研究各个城市刚刚需要的特征,从而帮助推导出真正的“潜力”。接下来,我们将使用壳牌研究院发布的最新报告《2020年城市刚需购房报告》。请静下心来读一读。

一个

在过去,正义需要的概念被定义了很多。例如,有住房需求但没有住房的人有住房但需要更多的住房来满足他们的生活需求.

但是我对我所需要的理解如下:

首先,我无法判断有没有房子。比如我有房子,孩子长大了,我需要买个学区房解决上学问题。这只是需要;我有一所房子,但它很小。我需要换一个更大的来提高我的生活质量。

而且,从投资的角度来看买房的能力,叫做合格的只需,因为有很大的概率,你不可能一辈子都待在一个房子里。当你更换的时候,前者决定了你未来生活天花板的高度。

最后需要的时候一定要有购买力,没有购买力的就叫“需要”。

明确了这个概念之后,我们再来研究目前市场上刚刚买房的门槛的高度。

在《刚需》提到的22个大城市中,可以看到一线城市的刚需购房门槛已经稳步超过300万,比新一线城市和二线城市高了一个阶段。

(单位:万元)

其中北京门槛最高,达到350万,是沈阳的5倍。按照现在北京9000元/月的平均工资,不吃不喝买一套新需要的房子需要32.4年。所以,在一线城市买房,不仅是对个人能力的考验,更是对家庭钱包厚度的考验。

值得一提的是,厦门只需上车门槛已达到266万,超过广州,位居全国第四。按照厦门目前的平均工资收入和每套4万多二手房的均价,可以说厦门是中国最不友好的城市。因此,住在厦门的人,尤其是住在岛上的人,要么很富有,要么很昂贵

其中,重庆、长沙是新一线城市,但刚需门槛总是在一百万以下,对于刚需可以说是非常尽职尽责的。可以预见,未来这些城市会加速人口的涌入。

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在了解了我们刚刚需要的门槛之后,我们需要了解“居者有其屋的驱动力”,这决定了未来楼市的真正价值。当然,这里的居者有其屋的驱动力不能简单地用常住人口来衡量,还要看过去5年的人口增长率、小学生增长率、人均GDP和第三产业比重。

这份报告也给出了相应的答案。

数据显示,深圳排名第一,其次是北京、广州、上海。其次,二线赛成都排名第一,其次是杭州、重庆、武汉、南京、东莞、苏州。

我觉得成都超过杭州最大的原因是区位环境和产业结构。成都是西南地区的龙头代表,对成渝地区有绝对的虹吸力,不像杭州,上海、苏州、宁波、南京等城市分流。

成都产业多元化,产业基础雄厚,市场经济自由丰富。自从今年疫情后第一次提出扩散经济以来,已经证明这个城市对自己刚刚需要的东西有足够的容忍度。

当然,蚂蚁集团宣布落地后,杭州在创新、科技、高端人才等方面也打出了王牌。近三年来,117.2万人的流入在中国也是罕见的。

前30名我觉得满分是100,60以下的就不及格了。比如太原、石家庄、大连、福州、宁波、贵阳。当然这些城市也有投资价值,但是市场分化严重,需要找到核心极值。比如贵阳关山湖新区是城市的顶点,老城区没有多余的投资价值。

就潜在人口需求而言,除一线城市外,重庆、东莞、成都、Xi、淮安、天津位列前十。

值得一提的是,淮南是少有的三四线入围城市。这是因为这五年来,常住人口增加了109.3万,常住人口增长率为46%,小学生增长率为61%,居众多城市之首。

当然淮南的经济无法和一二线城市相比,但是这样的城市学区价值是很稳定的。

接下来,我们将研究当前全国购房者市场的年龄构成结构。

我还记得几年前,一些机构通过大数据获得中国买家的平均年龄是29.5岁。很多人也以此为荣,因为中国买房的平均年龄相对于世界其他地区来说确实是比较年轻的,这证明中国的住房市场是发达的。

事实并非如此。根据刚刚需要的报告,单看国内刚买房的年龄,已经集中在33.2岁这个年龄段。

一线城市中,北京和上海的购房年龄最大,分别达到35.5岁和36.7岁。由于高房价和城市限购政策的影响,新需求群体在一线城市买房相对困难,资金积累时间较长。

在新一线城市中,天津和长沙的购房年龄最大,分别为37.5岁和34.7岁。天津老年购房者的主要原因是:第一,相对于收入而言,房价较高;第二,当地人喜欢全款买房,对杠杆非常保守。

用我朋友的话说,天津人很热爱和平。他们能保守就保守,一定不要闹。

长沙买家年龄偏大,也是因为当地人的性格。当地人喜欢住大房子,对生活质量要求高。他们认为房价相对合理,增长空间有限,不急于买房。

在19个一线和新一线城市中,重庆、成都、合肥等城市的新需求购买者平均年龄相对较低,其中重庆的新需求购买者年龄最低,约为29.4岁。这些城市是该地区的核心城市。周边地区人口众多,城市人口处于东北方向

在刚刚需要的报告中,还有一个数据特别重要:——“当地户籍比例”。大比例表示楼市的主要需求来自同一个城市,小比例表示刚需要的主要需求来自其他地方。

我们特别喜欢用这个数据来判断城市房价的投资潜力。

(单击查看更大的图像)

可以看出,在全国范围内,大湾区的户籍只需购买者比例最低,这表明它接受的外来人口最多。特别是深圳、惠州、东莞三地的按需买家比例仅在3.7%-6.3%之间,在所有样本城市中最低。

在石家庄、重庆和南通,超过60%的新需求买家来自同一城市,这主要通过当地人口的自然增长来支持城市住房的新需求增长。

石家庄、南通人口基数有限,未来房产价值存疑。但是重庆人口3000多万,可以通过人口自然增长来支撑房价。自然不用担心。

与地区相比,我们可以发现,在东北地区,沈阳的本地户籍比例为31.8%,低于大连的43.4%和长春的48.4%。也从侧面反映出东部三省正在建设东北核心城市,近几年把人口抽走到了外面。

最后是对无房买房倾向和关注度的调查。

报告称,无房一套房人群居住面积近50%规划在90平米以内,61-90平米和91-120平米是两个主要区域,分别占41.48%和42.5%。

所以我们在选择买房的时候,要尽量选择这方面的产品。流动性和增值潜力最好。

其次,在价值选择上,大家更倾向于价格、区位、面积、学区。这表明对自我生活需求质量的认识正在提高。而不是单纯考虑升值潜力。

在选择置业地点时,53.79%只需要选择靠近市区的区域,考虑到交通条件,地铁房是首选;33.22%的人选择住在市中心只是为了方便。

在房地产投资的长期概念中,我们必须了解急需的趋势,这是未来城市房价的主要支撑点。

上面提到的那些需要潜力的城市是未来中国房地产市场的主要参与者。虽然目前这些城市有些房价在下跌,但是一定要研究一下底值,房价越跌越警惕。而不是一味的悲观,无视房子。

从物业的角度来说,每个城市都不一样,但规则是一样的。位置首选,户型舒适,大小以小二居室和小三居室为主。这种资产具有丰富的投资意义。

看完这份报告,你也可以通过数据判断自己的位置,有节奏的部署购房计划。

时刻注意,但不要着急。如果你婆婆问你为什么还没买房,告诉她中国买房的平均年龄是33.2岁。

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