累计出让土地840万平方米,以白云、黄埔、南沙

广州地方新闻:累计出让土地840万平方米,以白云、黄埔、南沙、增城为主力

前言

2020年,广州土地市场供应量达到近六年来的最高纪录,商业和住宅用地总出让金达到2503亿元。过去越秀、海珠等土地供应/交易与零挂钩的地区,今年都以优质、美丽的土地进入市场;另一方面,广州土地供应呈现今年“四强”格局,白云、黄埔、南沙、增城各提供100多万,四区土地总供应量达到561万,占总供应量的66%。本报告将对2020年广州土地市场进行详细分析和解读。

[整体市场情况]

整体供应:共供应土地856万平方米,创六年新高

2020年,广州市商品住宅用地累计供应856.2万,同比增长34%。其中,商住用地供应592.1万平方米,商业服务用地264.1万平方米;近四年来,广州的土地供应总量一直在上升,年均增长率为38%。

另一方面,保持土地稳定在较高水平,除了“回暖”市场外,也可视为提振市场信心的重要手段。2020年,广州的商业和住宅供应达到了过去六年来的新高。《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》年超“平均每年供应475万普通商品住宅用地”目标。此外,商业服务供应大幅增加,这在一定程度上反映了广州吸引投资的计划。

整体成交:整体成交840万平方米土地,总出让金2503亿元

2020年,广州市商住用地累计成交840万,同比增长50%,增速创6年新高。

随着交易量的急剧增加,官方充足的土地供应是“基础”。

另一方面,很多房企也从之前的“农村包围城市”(重点下沉三四线城市)战略,回归到重点投资一线城市。比如今年在广州土地市场表现积极的恒大,在广州土地招标、拍卖、征地等方面共投资186亿元。

总体而言,2020年广州土地市场呈现“整体交易量和出让金额大幅增加,配置和建设增加且自持性下降,底价稳定,地价稳定并在推进”的特点。其中,租赁增速与交易面积增速基本匹配,平均楼层价格合理上涨,表明整体市场“量价稳定”。

2020年“分配建筑面积”大幅增加主要来自商住区出让条件带来的需求,共69.64万平方米,主要包括安置房和政府购买公寓的类型;“竞聘分配”产生的分配面积只有52200。

自持面积减少主要是因为“竞争自持”条件减少。近年来,“竞建自持”部分在所有开发项目(尤其是商住项目)中没有成熟的运营模式,所以今年大部分地块在“竞建”后进入摇号阶段,只有荔湾广州船厂产生了“竞建自持”区域。

升水率的提高,标志着广州市场不是“原地踏步”,而是稳步前进,让优质区域实现合理的升水,这是城市价值的体现。

从月度情况来看,与2019年“六十一高集中”的情况不同,今年的土地供应和交易主要表现为持续性高水平,第一高水平出现在3-5月,第二高水平出现在8月,第三高水平出现在10-11月。2020年,广州土地供应的连续性和均衡性特征更加明显。

各区情况:“四

相比之下,白云、黄埔、南沙则有明显的上升趋势,商住服务供给均衡。从白云的土地供应和供应部门趋势来看,北部和西部地区将是发展重点;

与其他“四强”地区相比,2020年黄埔区商住区供应量较少,该地区主要依靠推动旧改造项目向商住项目转型。今年招商引资比较亮眼,红升沙吕雯岛(雪松城投资)、宝能长岭居国际医院等大型项目上马,说明企业对该地区的发展有足够的信心。

南沙商住区供给趋于多元化,涉及黄阁、横沥、南沙湾,与2018-2019年重点关注灵山岛不同。产业方面,万顷沙成功吸引恒大开发文化旅游项目。

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广州TOP10拿地房企排行榜

仅统计公开挂牌出让地块,2020年广州Top10拿地房企共贡献1105.6亿土地出让金(同比增加26%,2019年为877.6亿);Top10房企出让金占2020年土地出让金总额的44%,比2019年减少16个百分点。

2020年Top10房企中,7家为民企,3家为国企,2019年为“五五开”,说明民企对广州的价值前景更加具有信心,更愿意进行投资。

【2020广州商住用地市场分析】

一.整体成交面积:占地面积同比增加45%

2020年商住用地成交面积达589万㎡,同比增加45%,为近6年高位。

二.整体成交金额:2067.6亿!超50%集中在增城、南沙、番禺

2020年成交用地面积较猛增,拉动出让金总额同比提升52%,整体出让金增幅略高于出让面积增长幅度,但基本处于同步区间,说明广州商住地价格表现温和合理。

商住用地出让金2成集中在增城区,南沙紧随其后,出让金额达319.8亿,番禺今年凭借长隆、恒大足球场等多宗优质地块出让,出让金达291亿,占商住地总出让金的14%。

2020年商住地整体溢价率为9%,基本与近四年平均值持平合理区间,对比2013-2016年,近年“稳地价”调控颇见成效。

对比2019年,2020年底价成交占比增加(尤其外围区域),高溢价地块亦减少,溢价率在10-30%的地块增多。

今年越秀、天河、番禺、南沙四区商住地楼面价刷新区域“新标杆”,为近年刷新区域最多的一年。此外,海珠(琶洲)、白云(江夏)均有楼面价“4万/㎡+”地块拍出,优质靓地越来越受到开发商追捧。

三.各区情况:荔湾、白云、番禺、从化“翻一番”,未来各区新货供应相对均衡

2020年全市十一区均有商住地成交,这意味着未来广州新房供应将相对均衡,其中增幅较大的区域有荔湾、白云、番禺、从化四区。

成交楼面价方面,海珠、天河、荔湾、番禺推靓地,溢价率高,外围区则保持10%以下低溢价。

四.特色专题:冰与火之歌,如何看待2020年商住地流拍、中止潮再创新高?

今年流拍、中止出让地块累计数量创近6年新高,达28宗共179.77万m²;28宗流拍、中止地中,增城占23宗,白云2宗,从化、花都、荔湾各一宗。

广州中原研究发展部认为,今年部分区域地市“转凉”主要有以下原因:

一.房企对拿地区域越来越敏感。并非以往盲目“大包围”,而是更有针对性根据市场喜好、资源投入进行科学评估。

二.增城非热点板块供地过多,目前市场已供过于求。今年增城远郊区新房成交表现一般,导致开发商拿地热情降低。

三.受疫情下楼市发展趋势影响,部分“靓地”年初流拍,年末被哄抢。如荔湾滘口板块的金桥地块,首次出让为3月15日,疫情几乎让楼市停摆,开发商亦暂时“偃旗息鼓”静观其变,而该地块于12月第二次挂牌时,被多家房企“狙击”,最终以26%的溢价率成交。

【2020广州商服土地市场分析】

一.商服地整体成交情况

得益于广州各区积极推进招商引资,2020年商服地成交创近6年新高,对比去年出让面积增加64%,一定程度上反映了投资者对广州未来商业前景的乐观表现。

2020年商服地出让,黄埔区“唱主角”,累计91.8万m²用地出让,最主要来自洪圣沙文旅岛成交带动,此外科学城已有多宗用地出让予科创企业。单宗面积最大的产业项目为番禺谢村恒大足球场,该项目总面积近50万m²。

【2021土地供求预测】

供地量预测:商住地将维持2020年高位,白云、南沙、花都有大量用地供应

结合《2017-2021年住宅用地供应计划》以及2020年出让情况,广州中原研究发展部认为2021年商住用地供应将会保持2020年高位。根据已提前公布2021年供地计划的白云、南沙等区情况来看,“外拓待发展板块”将会成为2021年供地重心。

2020年用地供应热点预测地图

以2017-2020年《供地蓝皮书》中公示但尚未出让的地块作为参考,预估2021年出让地热点区域如地图所示:

商住用地方面, 2021年供地中心区依旧以白云为主,该区石井、江高、钟落潭等外围板块均有大量用地供应,此外8号线北延段带动的滘心、亭岗、白云湖片区或将以“产业新城”的模式出让商住商服用地;另一方面,荔湾供地有望进一步“恢复”,滘口、广摩等旧厂改造将产生更多可出让用地。外围区方面,增城、南沙继续保持高位供应。

商服地方面,中心区金融城、鱼珠第二CBD有望加快出让地-招商引资步伐,番禺广州南站、南沙横沥亦有望吸引对应优质企业拿地开发。

来自:广州中原研究发展部返回首页,查看更多

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