破浪2020|风口浪尖,17家物业公司上市创历史新高

广州本地新闻:破浪2020|风口浪尖,17家地产公司创历史新高上市

谁能想到,2020年,受新冠肺炎肺炎疫情影响,地产界将迎来上市潮。

由于建发地产在2020年的最后一天选择通过介绍的方式登陆资本市场,今年的地产公司上市潮正式结束。据新京报记者统计,2020年成功上市的物业公司有17家,远超2019年的12家,创下物业上市以来的新高。截至目前,约有38家物业公司登陆香港股市,约有3家公司登陆a股。不仅如此,还有数十家地产公司已经开始或正在研究上市计划,预计未来的2021年仍将是地产公司上市的大年。

看今年的楼市上市,除了规模大,还表现出股价回调、并购、多元化业务边界扩张、市值分化等特点。随着进入者数量的增加,房地产行业的竞争将会加剧,头部效应将会越来越明显。

17家房地产公司登陆香港交易所,第四季度达到11家

据新京报统计,今年上市的物业公司有17家,分别是兴联物业、业兴集团、建业新生活、金融街物业、鸿洋服务、郑融服务、优秀企业服务、第一物业、世茂服务、和静优火、金科服务、融创服务、恒大地产、华润万象生活、嘉园服务、远洋服务、建发物业。

从上市时间来看,上半年只有3家物业公司上市,下半年上市公司数量达到14家,尤其是第四季度,迎来了一个高峰,有11家物业公司上市。10月,优商企业服务、第一物业、世茂服务、合景优火等4家物业公司上市。11月,金科服务和融创服务相继上市。12月初,恒大地产、华润万象人寿、佳缘服务、远洋服务、建发地产上市。

第四季度楼市上市狂潮背后的原因与房地产融资收紧有关。中信证券研究报告显示,在“三条红线”下,一些开发企业将拆分新业务视为去杠杆化的一种方式,无论地产界是否做好独立运营的准备,都急于上市融资。2020年第四季度物业管理公司IPO融资规模预计将远远超过2020年前三季度的总和。

此外,就上市地产公司规模而言,不仅有市值不到10亿港元的小型地产公司,还有恒大、华润、融创、金科、世茂等大型房企分拆地产板块上市。如今,前10名的房地产企业中,只有万科和龙湖没有拆分物业上市。

在物业布局类型上,除了常见的住宅物业管理企业,还有业务涵盖商场、写字楼等商业管理业务的物业公司,如华润万象人寿、合景优活、优商企业、金融街物业等。值得注意的是,相对于其他很多物业公司,在新股认购不足、分拆频繁的现象下,华润万象人寿股价逆势大涨,上市首日股价高开,比22.3港元的发行价高出38.12%。

分析人士表示,从商业轨道上看,市场对商业物业管理等非住宅物业的认可度较高,如华润万象生活、宝龙商业等具有商业运营和商业管理的非住宅物业更为稀缺。

新股破裂,股价下跌,地产股回落

就今年物业公司上市的特点而言,有认购不足、新股破发等特点。而且整个地产股的股价也被调回来了。

比如10月份上市的三只新地产股相继破发,其中上市首日首服开盘价较发行价下跌16.67%,世茂服务开盘价较发行价下跌4.82%,和晶优火开盘价为6.48港元,较发行价下跌17.87%。

据嘉里统计,今年9-11月,30家上市地产公司股价下跌,蓝光嘉宝服务跌幅最大,为40.3%;金融街服务第二,40%;中奥家园、鑫源服务、建业新生活、时代邻里等。下降了30%以上。11月,在36家上市房地产公司中,超过三分之二的公司股价下跌。

对于这一轮地产界的股价回调,业内人士认为,主要原因是目前大部分个股估值处于高位,大量同质化的新股上市,导致市场供应量大幅增加,导致该行业整体估值中心呈下降趋势。华泰证券研究报告称,预计明年将有多家物业公司申请上市,这也可能是季中报告后物业板块调整的原因。

最高市值超过1500亿港元,差异化明显

其实早在2014年,彩生活上市,就为物业公司登陆资本市场拉开了帷幕。2019年和2020年,物业公司掀起了上市热潮。截至目前,已有40多家物业公司登陆资本市场,其中约38家登陆港股,约3家登陆a股。

随着房地产逐渐进入股票时代,物业管理的价值得到了认可,进入了一个巨大的蓝海市场。特别是疫情期间,社区在防疫第一线发挥了关键作用,进一步凸显了物业的价值,刺激了不少企业进入上市轨道共享资本盛宴。

据中国指数研究院统计,截至2020年12月3日,港股上市公司总市值达到5636亿港元,比年初增长1203%,a股上市公司总市值达到353亿元人民币,比年初增长21%。据新京报记者统计,截至12月30日,37家地产公司在港股上市,总市值超过7000亿港元。

在香港联合交易所上市的物业公司市值表

>

说明:数据来源于wind,截至2020年12月30日股市收盘。

不过,当下分化已经明显出现。目前国内物企市值规模分为多个档次,且出现断档现象。第一档是碧桂园服务,截至12月30日收盘,市值达1504.31亿港元;第二档是恒大物业和华润万象生活,市值在500亿-1000亿港元之间;第三档是融创服务、雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、中海物业等,市值在100亿-500亿港元之间;最后是市值在100亿元以下的物业公司。

同时分化的还有规模,依靠管理母公司的开发物业,不少物业公司拥有规模较大在管面积,目前,超过10家物业公司在管面积达到1亿平方米以上,包括碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、保利物业、绿城服务、融创服务、招商积余、华润万象生活、中海物业、金科服务等。

规模之下,收并购风起

除了上市潮之外,物业公司还在并购整合上按下加速键。今年物业公司之间收并购案例多达数十例,远超以往,物业并购风起。

据克而瑞统计数据显示,仅11月份,50家物业公司共计新增拓展304个项目,相比上月增加32个,同比增长11.76%。其中,新拓项目20个以上的企业有2家,分别是蓝光嘉宝服务、世茂服务;新拓项目介于10-20个企业共6家,其余大部分企业投拓项目集中在10个以内。具体来看,11月蓝光嘉宝服务在十个省份新获取24个项目,新增市场合约237万平方米。11月建业新生活新增投拓合约面积152万平方米,共外拓8个项目。此外,世茂服务10-11月新增第三方服务合约79个,覆盖上海、南京、福州、深圳、广州等城市。

对于物业行业的发展,随着大幅扩容,在机构看来,规模竞争仍将持续一段时间,头部效应也将会表现愈加明显。兴业证券研报称,高成长高确定性是物业板块的主旋律,物业管理行业受益于4大规模红利,包括房地产行业集中带来的物管行业集中度提升、资产证券化加速行业收并购、从住宅物管向多元物业拓展、上下游拓展增值服务,板块正处于从1到N的快速拓展期,而增值服务正经历从0到1的拓荒期。

多元拓展业务边界,城市服务受宠

值得关注的是,和以往主要聚焦于住宅物业不同,今年物业公司管理的业态也逐渐丰富,延伸至多个业态及领域,诸如商业、写字楼、学校、园区、交通枢纽甚至是城市服务等。

据克而瑞统计数据显示,11月,新增拓展项目中,仅41.57%拓展物业为住宅业态,其余为非住宅业态。诸如恒大物业,获取石门国际家居博览中心前期物业服务,雅生活进驻广州市番禺区老干部活动中心,保利物业衡水市博物馆物业管理服务采购项目,新大正获取苏南硕放国际机场保洁服务等。

此外,包括万科物业、龙湖智慧服务、碧桂园服务、保利物业等在内的多家物业公司也在加速布局城市服务这条新赛道,比如,万科物业接管横琴、鼓浪屿,保利物业接管西塘,这些物业公司正逐渐从单一的社区管理转变为为城市提供服务。

值得一提的是,政策层面也为物业公司拓宽服务边界提供支持。12月21日,住建部召开全国住房和城乡建设工作会议,其中提到“推动物业企业大力发展线上线下服务业”,“加快建设城市运行管理服务平台,推进城市治理‘一网统管’”。华泰证券认为,预计在政策支持下,物管企业对于服务边界和智慧化能力的探索将会进一步加强,业主增值服务种类或将日趋丰富、营收占比或将持续提升,头部企业城市服务项目或将快速放量。

尽管诸如城市服务这类新的业务并无明确的盈利模式,但是对于仍处于规模扩张阶段的物业行业来说,率先布局能够抢占发展先机,赢得更多先发优势。

明年物业上市潮或将延续

对于马上到来的2021年来说,物业上市潮大概率仍将延续。

据中国指数研究院统计数据显示,目前有20家左右物业企业在准备上市进程中。公开信息显示,12月31日,荣盛发展分拆的荣万家启动全球招股;宋都服务也启动招股,并预计2021年1月8日上市。

此外,禹洲集团旗下的禹佳生活服务已经在港交所披露了招股书,星盛商业也二度递表,迪马股份也发公告称将分拆物业东原澄方在港交所上市。同时,市场传闻,阳光城、龙光集团也有分拆物业上市的打算。

易居企业集团CEO丁祖昱表示,未来1-2年,物业板块将释放出千亿级市场增量。这是临近年底越来越清晰的一个增长极,也是房企金融战略的一个富有启发意义的角度。

上一篇:注意!2021年1月1日起,海珠区部分临时泊位暂停
下一篇:机构:房价上涨的时代一去不复返,明年楼市将普

网友回应